限制房地產(chǎn)信托融資：精準(zhǔn)調(diào)控限制房地產(chǎn)信托融資
來(lái)源： 時(shí)間：2010-04-29
過(guò)去半年多時(shí)間，監(jiān)管部門(mén)收緊了銀行信貸，重新拿出了數(shù)量額度管理方式。信托融資(銀行打包出售的信貸資產(chǎn)類理財(cái)產(chǎn)品)，尤其是房地產(chǎn)信托融資，規(guī)模劇增。今年前兩個(gè)月大約4000億，去年數(shù)字大約6000億。但這種表外融資實(shí)質(zhì)是銀行債務(wù)融資，根本未把風(fēng)險(xiǎn)從銀行體系移走，而且信貸審核更不嚴(yán)格，發(fā)生壞賬可能性更大。
監(jiān)管部門(mén)下決心限制房地產(chǎn)信托融資這一政策，具有雙重效應(yīng)。一方面配合房地產(chǎn)調(diào)控，為囤地和搶地的房地產(chǎn)商斷血，另一方面是控制地方政府融資平臺(tái)繞道信托，繼續(xù)擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模。
在此之前，監(jiān)管部門(mén)分別嚴(yán)規(guī)限制個(gè)人住房貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及政府融資平臺(tái)貸款。
目前，銀行資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)貸款與政府融資平臺(tái)合計(jì)占據(jù)近40%的份額，而許多地方政府融資平臺(tái)項(xiàng)目又與房地產(chǎn)相關(guān)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債表影響甚大。
商業(yè)銀行內(nèi)在動(dòng)力在于，房地產(chǎn)行業(yè)政府支持，利潤(rùn)豐厚，抵押物價(jià)格會(huì)不斷攀升。
在房地產(chǎn)和政府融資平臺(tái)融資的推動(dòng)下，商業(yè)銀行在過(guò)去一年多時(shí)間，資產(chǎn)負(fù)債表急劇膨脹，許多小銀行資產(chǎn)60%以上的增長(zhǎng)，而超級(jí)銀行都有25%增長(zhǎng)，不可思議。
在經(jīng)過(guò)利差縮小短暫的痛苦之后，商業(yè)銀行規(guī)模擴(kuò)張或以量補(bǔ)價(jià)正顯現(xiàn)出誘人“成果”。中國(guó)銀行在一季度利潤(rùn)增長(zhǎng)41%，華夏銀行增長(zhǎng)80%。同時(shí)這些銀行不良資產(chǎn)數(shù)字還看不出有實(shí)質(zhì)惡化的跡象，單純從不良貸款的比例看，還在下降，似乎展現(xiàn)出了良好的前景。
不過(guò)，這只是“正?！鼻闆r下的表象而已，原因在于，多數(shù)商業(yè)銀行缺乏進(jìn)行主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制的動(dòng)力。
首先，經(jīng)濟(jì)快速擴(kuò)張本身就特別容易讓人忽視風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椤拔ｋU(xiǎn)”提醒經(jīng)常不能成為現(xiàn)實(shí)，銀行家不會(huì)為了“可能”的危險(xiǎn)，丟掉政府和“股東”的信任(不管哪一級(jí)政府，都希望你能為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)，銀行不是“銀行”的銀行，是“大家”的銀行)。
第二，寬松的貨幣環(huán)境下，價(jià)格還能得到保證(政府給了銀行豐厚的利差，足以保證每個(gè)銀行都賺錢(qián)，并且不能進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng))，這是銀行超速發(fā)展，改變格局的最佳機(jī)會(huì)，當(dāng)然中國(guó)“出色”的銀行家不能望險(xiǎn)而退。
第三，銀行家們可以在技術(shù)上找到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)暴露的可行方法(比如貸款置換、貸款分類模糊等)，并且短期內(nèi)，比如3-5年，資產(chǎn)良好的理由又是如此可信。
房地產(chǎn)貸款質(zhì)量?jī)?yōu)秀過(guò)去的確如此，不過(guò)這是建立在房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)大幅下降的基礎(chǔ)之上，從現(xiàn)在來(lái)看這個(gè)條件能否成立，令人懷疑。
由于房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升之中，加上購(gòu)房者對(duì)貸款依賴的加深，房地產(chǎn)貸款也呈現(xiàn)錐狀堆積。尤其是處于飛漲時(shí)期，成交量巨大，錐狀頂層更大，價(jià)格變動(dòng)所導(dǎo)致的影響，效果巨大。
其次是，銀行將超過(guò)1/3資產(chǎn)比重維系于房地產(chǎn)，對(duì)流動(dòng)性是一個(gè)巨大考驗(yàn)。物業(yè)價(jià)格下降，土地市場(chǎng)會(huì)加倍下降，銀行抵押物很難短期內(nèi)獲得公允市場(chǎng)價(jià)格，所以理性評(píng)估損失并不能完全代表銀行的資產(chǎn)質(zhì)量狀況。另外，從風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)角度上，可以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)就不可怕，需要管理的是意外的不可知的風(fēng)險(xiǎn)。因此，各種壓力測(cè)試評(píng)估的結(jié)果，或者銀行自我估計(jì)的結(jié)果，都未必可信。
國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)化，業(yè)務(wù)的趨同性，決定了一旦銀行出問(wèn)題，肯定是系統(tǒng)性的問(wèn)題，不可能是一兩個(gè)銀行的災(zāi)難。
可悲的是，目前的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范，卻由于商業(yè)銀行天生機(jī)制缺陷，系統(tǒng)環(huán)境的不可改變，很難由銀行自我管理，必須依靠監(jiān)管部門(mén)“提醒”、“規(guī)勸”和“指導(dǎo)”。
在經(jīng)過(guò)了一年半極度寬松的信貸投放后，監(jiān)管部門(mén)終于開(kāi)始采取一些實(shí)質(zhì)“精準(zhǔn)”措施進(jìn)行信貸緊縮了，這也許可以避免重蹈上世紀(jì)90年代覆轍。
不過(guò)，央行的大政策不變，“精準(zhǔn)”調(diào)控真是高難度動(dòng)作啊。監(jiān)管的大忌卻是，它有時(shí)候松，有時(shí)候緊，你摸不著，看不見(jiàn)，但需要用心揣摩，一揣摩，就壞了。
監(jiān)管部門(mén)下決心限制房地產(chǎn)信托融資這一政策，具有雙重效應(yīng)。一方面配合房地產(chǎn)調(diào)控，為囤地和搶地的房地產(chǎn)商斷血，另一方面是控制地方政府融資平臺(tái)繞道信托，繼續(xù)擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模。
在此之前，監(jiān)管部門(mén)分別嚴(yán)規(guī)限制個(gè)人住房貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及政府融資平臺(tái)貸款。
目前，銀行資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)貸款與政府融資平臺(tái)合計(jì)占據(jù)近40%的份額，而許多地方政府融資平臺(tái)項(xiàng)目又與房地產(chǎn)相關(guān)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債表影響甚大。
商業(yè)銀行內(nèi)在動(dòng)力在于，房地產(chǎn)行業(yè)政府支持，利潤(rùn)豐厚，抵押物價(jià)格會(huì)不斷攀升。
在房地產(chǎn)和政府融資平臺(tái)融資的推動(dòng)下，商業(yè)銀行在過(guò)去一年多時(shí)間，資產(chǎn)負(fù)債表急劇膨脹，許多小銀行資產(chǎn)60%以上的增長(zhǎng)，而超級(jí)銀行都有25%增長(zhǎng)，不可思議。
在經(jīng)過(guò)利差縮小短暫的痛苦之后，商業(yè)銀行規(guī)模擴(kuò)張或以量補(bǔ)價(jià)正顯現(xiàn)出誘人“成果”。中國(guó)銀行在一季度利潤(rùn)增長(zhǎng)41%，華夏銀行增長(zhǎng)80%。同時(shí)這些銀行不良資產(chǎn)數(shù)字還看不出有實(shí)質(zhì)惡化的跡象，單純從不良貸款的比例看，還在下降，似乎展現(xiàn)出了良好的前景。
不過(guò)，這只是“正?！鼻闆r下的表象而已，原因在于，多數(shù)商業(yè)銀行缺乏進(jìn)行主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制的動(dòng)力。
首先，經(jīng)濟(jì)快速擴(kuò)張本身就特別容易讓人忽視風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椤拔ｋU(xiǎn)”提醒經(jīng)常不能成為現(xiàn)實(shí)，銀行家不會(huì)為了“可能”的危險(xiǎn)，丟掉政府和“股東”的信任(不管哪一級(jí)政府，都希望你能為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)，銀行不是“銀行”的銀行，是“大家”的銀行)。
第二，寬松的貨幣環(huán)境下，價(jià)格還能得到保證(政府給了銀行豐厚的利差，足以保證每個(gè)銀行都賺錢(qián)，并且不能進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng))，這是銀行超速發(fā)展，改變格局的最佳機(jī)會(huì)，當(dāng)然中國(guó)“出色”的銀行家不能望險(xiǎn)而退。
第三，銀行家們可以在技術(shù)上找到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)暴露的可行方法(比如貸款置換、貸款分類模糊等)，并且短期內(nèi)，比如3-5年，資產(chǎn)良好的理由又是如此可信。
房地產(chǎn)貸款質(zhì)量?jī)?yōu)秀過(guò)去的確如此，不過(guò)這是建立在房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)大幅下降的基礎(chǔ)之上，從現(xiàn)在來(lái)看這個(gè)條件能否成立，令人懷疑。
由于房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升之中，加上購(gòu)房者對(duì)貸款依賴的加深，房地產(chǎn)貸款也呈現(xiàn)錐狀堆積。尤其是處于飛漲時(shí)期，成交量巨大，錐狀頂層更大，價(jià)格變動(dòng)所導(dǎo)致的影響，效果巨大。
其次是，銀行將超過(guò)1/3資產(chǎn)比重維系于房地產(chǎn)，對(duì)流動(dòng)性是一個(gè)巨大考驗(yàn)。物業(yè)價(jià)格下降，土地市場(chǎng)會(huì)加倍下降，銀行抵押物很難短期內(nèi)獲得公允市場(chǎng)價(jià)格，所以理性評(píng)估損失并不能完全代表銀行的資產(chǎn)質(zhì)量狀況。另外，從風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)角度上，可以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)就不可怕，需要管理的是意外的不可知的風(fēng)險(xiǎn)。因此，各種壓力測(cè)試評(píng)估的結(jié)果，或者銀行自我估計(jì)的結(jié)果，都未必可信。
國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)化，業(yè)務(wù)的趨同性，決定了一旦銀行出問(wèn)題，肯定是系統(tǒng)性的問(wèn)題，不可能是一兩個(gè)銀行的災(zāi)難。
可悲的是，目前的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范，卻由于商業(yè)銀行天生機(jī)制缺陷，系統(tǒng)環(huán)境的不可改變，很難由銀行自我管理，必須依靠監(jiān)管部門(mén)“提醒”、“規(guī)勸”和“指導(dǎo)”。
在經(jīng)過(guò)了一年半極度寬松的信貸投放后，監(jiān)管部門(mén)終于開(kāi)始采取一些實(shí)質(zhì)“精準(zhǔn)”措施進(jìn)行信貸緊縮了，這也許可以避免重蹈上世紀(jì)90年代覆轍。
不過(guò)，央行的大政策不變，“精準(zhǔn)”調(diào)控真是高難度動(dòng)作啊。監(jiān)管的大忌卻是，它有時(shí)候松，有時(shí)候緊，你摸不著，看不見(jiàn)，但需要用心揣摩，一揣摩，就壞了。
(hanb摘自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)